Aufinal l’ordonnance du 30 novembre 2019 modifie à son tour l’article 21 de la loi de 65 et décide que la mise en concurrence doit avoir lieu au moment de la désignation d’un nouveau syndic. C’est à dire effectivement au plus tard tous les trois ans puisque c’est la durée maximale d’un contrat de syndic. Eneffet, le décret du 2 juillet 2020 (art. 40), modifiant celui du 17 mars 1967, a créé un nouvel article 47-1. Le premier alinéa de cet article a pour objet de définir la procédure relative à la désignation du « mandataire ad hoc » visé par l’article 46-1 de la loi de 1965, c’est-à-dire du représentant du syndicat en cours de liquidation. Sonarticle 88, inséré au sein d’un Chapitre V intitulé sobrement « Urbanisme » ( sic ), modifie en effet l’article 17 de la loi de 1965. Ainsi, désormais : « Dans tous les autres cas où Lacour d'appel a écarté ce moyen en retenant que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi. Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-26.800. Retour à la liste des Actualités . Responsabilité du notaire Attention remboursement à la CAF si logement non Lutilisation du verbe « peut » indique que le syndic n’est pas tenu de convoquer une nouvelle assemblée : « le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 () signifie l'absence d'obligation pour l'assemblée générale de voter à nouveau sur un projet qui n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires mais la possibilité la loi du 2 avril 1971 relative à la lutte contre les organismes nuisibles aux végétaux et aux produits végétaux (M.B. 20.04.1971) - la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature (M.B. 11.09.1973) - la loi du 12 juillet 1976 insérant un article 36bis dans le Code rural (M.B. 11.08.1976) - la loi du 11 février 1986 sur la Lesdispositions des articles 24 et 25 de la loi 2006-16 modifiant la loi n° 65-61 du 19 juillet 1965 portant Code des Obligations de l’Administration relatives à la passation des marchés publics et des contrats sont claires, nettes et précises : Article 24 « La conclusion des contrats d’achat passés à titre onéreux par les acheteurs publics doit respecter les principes de Dk1RgC0. Vous êtes ici Accueil Recherche Recherche... Question écrite N°32889 de M. Jean-François Parigi 15ème législature Ministère interrogé > Logement Ministère attributaire > Justice Question publiée au JO le 13/10/2020 page 7003 Réponse publiée au JO le 20/07/2021 page 5849 Date de changement d'attribution 19/01/2021 Texte de la question M. Jean-François Parigi attire l'attention de Mme la ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, chargée du logement, sur la non conformité de certains règlements de copropriété avec la législation en vigueur. Le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l'immeuble ou du lotissement, dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi a traversé les décennies, en s'adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. Ainsi, en cinquante ans, la loi du 10 juillet 1965 a connu une quarantaine de modifications législatives plus ou moins importantes. Faute de mise à jour régulière, un important décalage s'est creusé entre les règlements de copropriété et la réalité. Ainsi, la plupart de ces règlements contiennent des dispositions illégales, en particulier ceux établis antérieurement à la loi du 10 juillet 1965. À titre d'exemple, il est fréquent que les règlements de copropriété fassent figurer les règles de majorité applicables lors des votes en assemblée générale. Ce rappel législatif peut s'avérer fort utile sauf qu'il est, pour de nombreux règlements restés aux règles de majorité instituées en 1965 ou en 1985 par la loi Bonnemaison, erroné. Des clauses définissant encore la double majorité de l'article 26 comme la majorité de tous les copropriétaires représentant les 3/4 des tantièmes sont fréquentes. Pourtant, depuis la loi Bonnemaison, la majorité de l'article 26 est obtenue avec, non plus les 3/4 mais les 2/3 des tantièmes. Ce type de clause erronée peut être source de litiges. Ainsi, une obligation de mise en conformité du règlement de copropriété avec la législation en vigueur sur une périodicité vicennale pourrait être envisagée. Par ailleurs, afin de ne pas alourdir les charges de copropriété, il serait envisageable de permettre que le financement des révisions, qui s'élèvent de 2 000 à 3 000 euros, puisse provenir du fonds de travaux imposé par la loi du 1er janvier 2017, dite loi Alur. Il lui demande donc des précisions quant à une éventuelle évolution de la législation en matière de règlement de copropriété. Texte de la réponse Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967. Document obligatoire, établi antérieurement ou postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble, il détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance et énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Il intervient dans la fixation de la créance de charges du syndicat sur chacun des titulaires des lots et fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes. Plus le règlement de copropriété est ancien, plus le risque que certaines de ses clauses ne soient plus conformes au droit positif est important, et ce d'autant que la mise à jour du règlement de copropriété n'est, en pratique, pas opérée de façon régulière et fréquente, notamment compte tenu de son coût et de sa complexité. S'il y a lieu d'inciter à la mise à jour des règlements de copropriété, il est notable que le fait d'imposer une mise en conformité du règlement de copropriété à intervalle régulier conduirait à une augmentation des charges, significative pour les plus petites copropriétés. De tels coûts de mise à jour ne sauraient en outre être imputés au fonds de travaux, qui est une réserve constituée par les copropriétaires pour la bonne conservation de leur bien et la réalisation de travaux, le cas échéant en urgence. Ces fonds, indispensables, ne peuvent être dévoyés pour la réalisation d'un acte de gestion administrative non indispensable à la préservation de l'immeuble et non urgent. Pour pallier cette difficulté, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions impératives nouvelles de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application sont réputées non écrites. Seraient ainsi réputées non écrites les clauses d'un règlement de copropriété qui feraient référence à des règles erronées de majorité de vote en assemblée générale, à charge pour le syndicat des copropriétaires ou pour tout copropriétaire intéressé de faire constater judiciairement l'inexistence de telles clauses ou pour l'assemblée générale des copropriétaires de voter la suppression de la clause litigieuse du règlement de copropriété. A cet égard, le législateur est déjà intervenu pour faciliter et encourager l'adaptation du règlement de copropriété. Ainsi, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article 49, permettant à l'assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité simple de l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Elle leur a octroyé, par ailleurs, un avantage fiscal, la publication des adaptations apportées au règlement de copropriété étant effectuée au droit fixe et non pas au droit proportionnel. Initialement ouverte pour une durée de 5 ans, cette possibilité offerte à l'assemblée générale des copropriétaires a été prolongée de trois ans par le I de l'article 94 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL, puis pérennisée par l'article 22 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Enfin, si la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a supprimé l'article 49 susmentionné, les dispositions de ce texte ont été reprises au f du II de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il n'est pas prévu en l'état d'évolution de la législation en matière de règlement de copropriété. des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;-d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;-de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;-d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;-de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé -d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de syndic est également chargé -de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;-lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du " service antenne " numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;-d'informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l'adresse, des horaires et des modalités d'accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu'aux copropriétaires ;-sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l'immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l'issue de ce responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du au VI de l'article 63 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2022 pour les territoires concernés par le décret prévu au IV dudit article. L'article 18-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale est appelée à connaître les comptes de la copropriété et l'article 11, 1o du décret no 67-223 du 17 mars 1967 JO 22 mars donne la liste des documents devant être fournis avec l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ces comptes. Il appartient au Syndic , en sa qualité de mandataire, de rendre compte de sa mission et de la gestion de la copropriété en faisant approuver les comptes par l'assemblée générale des copropriétaire. L'approbation des comptes à lieu une fois par an. Il est possible que le règlement de l’Assemblée Générale prévoit un contrôle plus fréquent. I/ Le déroulement de l’approbation Si la reddition des comptes peut intervenir trimestriellement comme le montre de plus en plus la pratique actuelle à propos de certains postes de dépenses, il n'en demeure pas moins qu'une assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an au cours de laquelle la question de la gestion du syndic sera discutée D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 7,D. no 72-678, 20 juill. 1972, art. 66, al. 1er=. L'approbation des compte spar l'assemblée générale aura lieu à la majorité de l'article 24 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Il faut préciser que le syndic ne doit rendre de compte qu’au syndicat, son mandant et non pas à chacun des copropriétaires pris individuellement. Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 oblige le syndic à présenter ces comptes selon une certaine norme. Le syndic doit joindre à la convocation de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes ● l'état financier du syndicat et son compte de gestion générale, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ● le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté Le conseil syndical de son coté peut vérifier les comptes afin d’éclairer les copropriétaires. Il peut également prendre connaissance de toutes pièces se rapportant à la gestion du syndic. Chacun des copropriétaires dispose également d’un droit à consulter les pièces justificatives des charges de copropriété avant la réunion de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes du syndic. L'article 18-1 de la loi dispose que “Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aurait lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.” Les copropriétaires se voient notifier un certain nombre de documents parmi lesquels figurent le compte des recettes et des dépenses de l'exercice, un état des dettes et des créances, la situation de trésorerie ainsi que le solde du compte bancaire ou postal séparé s'il en existe un D. no 67-223, 17 mars 1967, art. 11, 1o. Des copropriétaires ne sont pas en mesure d'approuver valablement les comptes s'ils ne connaissent pas toutes les ressources du syndicat et, notamment, le montant des sommes versées par les copropriétaires pour contribuer aux dépenses CA Paris, 23e ch. B, 13 sept. 2001, Allouche c/ Synd. copr. Rés Seule l’AG est qualifiée pour approuver les comptes de gestion du syndic. Elle se prononce à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il lui est possible de se faire assister d’un expert-comptable afin de contrôler les comptes du syndic. La décision de l'Assemblée Générale peut faire l’objet d’un recours en annulation, notamment si la loi sur l’information des copropriétaires n’est pas respectée. Une délibération de l'assemblée générale approuvant les comptes peut également être annulée si elle a été acquise par un abus de droit ou de majorité. II/ L'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes personnels de chaque copropriétaires L'approbation de l'assemblée générale se rapporte à l'ensemble des comptes de la collectivité, c'est-à-dire des dépenses incluses dans le budget géré par le syndic ; par contre elle ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire, dont les charges n'ont pas à être réparties par l'assemblée CA Paris, 20 déc. 2001 Loyers et copr. 2002, comm. 135. – CA Paris, 9 mars 2006 JurisData n° 2006-295465 ; Loyers et copr. 2006, comm. 183. Cette règle est énoncée à L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». En effet , chaque copropriétaire dispose d’un compte personnel La Cour de Cassation, au visa de l’article 45-1 a récemment rappelée que cette approbation n'empêche nullement les copropriétaire de contester leur comptes individuels. Cass. 3e civ., 15 oct. 2013, n° et F-D, Amyot c/ Synd. Ensemble immobilier Alexandrin pourvoi c/ J. proximité, 8 févr. 2012 JurisData n° 2013-022947 Le Syndicat doit en effet toujours être en mesure de justifier le montant des recouvrement qu’elle effectuée. III/ Conséquences de l’approbation Elle emporte ratification des actes accomplis par le syndic, même pour ceux accomplis sans l’accord du syndicat. Mais il faut que les documents aient été portés à la connaissance de l’assemblée. Une fois intervenue, l'approbation emporte ratification de la gestion comptable du syndic pour l'exercice écoulé à moins d'une erreur, d'une omission ou d'une présentation inexacte conformément aux dispositions de l'article 1269 du Code de procédure civile et à condition que la décision d'approbation n'ait pas donné lieu à un recours en annulation La décision approbative rend ainsi les comptes définitivement opposables à tous les copropriétaires, majoritaires et minoritaires, sauf cas d’ une éventuelle annulation de la décision approbative à la suite d'un recours en nullité ouvert aux opposants et défaillants dans le délais de deux mois. Pour être opposable l’approbation doit se faire sans restriction. L'approbation des comptes présentés par le syndic interdit toute révision ultérieure de ces comptes, sauf pour inexactitude ou erreur matérielle justifiant l'application de l'article 1269 du Code de procédure civile. Il faut toutefois préciser que l’approbation des comptes ne porte que sur l’aspect financier de la mission du syndic. Sa responsabilité peut donc être engagée en raison des fautes qu’elle aurait pu commettre. Maître joan DRAY Avocat 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS joanadray Sommaire de la page En copropriété, les réparations consécutives à des désordres en toiture, tels que des fuites et infiltrations, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombent à l'ensemble des copropriétaires. Introduction Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative Parties communes ou privatives ? La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'administration des désordres de toiture Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune Responsabilité du syndic de copropriété Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic A lire dans le même dossier Introduction Ce dossier a été rédigé par un juriste. En copropriété, l'infiltration ou la fuite d'eau en toiture est à l'origine d'un certain nombre de questionnements voire de conflits entre copropriétaires, ou avec le Syndic de copropriété comment déterminer la responsabilité des uns et des autres ? Qui paie les réparations ? Qui déclenche les travaux ? Tour d'horizon de la législation en vigueur et de la jurisprudence en la matière. Les incidences de la qualification juridique de partie commune ou privative En situation de copropriété, le règlement des dommages résultant d'une fuite de toiture dépend de la qualification juridique de cette dernière. En effet, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis opère une distinction entre les parties communes et les parties privatives, chacune demeurant soumise à un régime propre. Parties communes ou privatives ? Si l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dresse la liste des parties réputées communes, force est de constater l'absence de référence à la toiture. Cette disposition revêt cependant un caractère supplétif. Il faut donc se référer au règlement de propriété, lequel est censé déterminer "la destination des parties tant privatives que communes" ainsi que les conditions de leur jouissance article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le silence des textes, il est généralement admis que la toiture, constitutive d'un élément du gros œuvre, relève des parties communes. La Cour de cassation confirme la décision d'une Cour d'appel qui retient que "les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires" Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Il est utile d'évoquer la situation de la toiture-terrasse ou du toit plat. Comme son nom l'indique la toiture peut consister en une terrasse, dont peut jouir un copropriétaire unique. La propriété d'une terrasse clairement précisée dans le règlement de copropriété ne soulève pas de difficultés. Dans le silence des textes et des règlements de copropriété, des litiges peuvent survenir c'est le cas de clauses divergentes qui amènent les juges à qualifier de partie commune une toiture-terrasse dans une copropriété Cass. 1ère civ., 15 mai 1962. La toiture-terrasse est, en principe, présumée partie commune Cass. 3e civ., 30 mai 1973, n° Cette solution vaut même si un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulier, celui-ci ne pouvant être assimilé à un droit de propriété Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° Plus rarement, le règlement de copropriété peut toutefois considérer qu'une toiture constitue une partie privative. Ce caractère privatif peut aussi résulter de l'acquisition de combles par le propriétaire dont la toiture constituera, en quelque sorte, l'accessoire. Par conséquent, des combles sont susceptibles d'être qualifiés de parties privatives et, partant, être équipés et aménagés pour permettre leur habitation dans la mesure où il n'est porté ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble Cass. 3e civ., 10 décembre 1986, n° Les parties communes comprennent la toiture et, d'une manière générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des propriétaires. Toutefois, le départ entre partie commune et partie privative des combles n'est pas toujours aisée, comme l'illustrent certaines décisions contradictoires de la Cour de cassation. Alors que dans une première affaire, la Haute-juridiction retient qu'"un comble qui ne peut servir qu'à la réparation de la toiture, partie commune, constitue lui-même une partie commune, peu important que la trappe d'accès se situe dans l'appartement d'un copropriétaire" Cass. 3e civ., 30 mai 1995, n° ; dans une seconde affaire, la Cour de cassation censure une cour d'appel pour n'avoir pas qualifié de partie privative les combles d'un appartement dont l'accès ne pouvait se faire que par celui-ci Cass. 3e civ., 3 juillet 1996, n° Il revient aux juges d'arbitrer la qualification entre ces différents éléments au cas par cas. La prise en charge des travaux de toiture qui paie ? L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Cela implique que les désordres de toiture, lorsque celle-ci est qualifiée de partie commune, incombe à l'ensemble des copropriétaires. Toutefois, la part de participation de chaque copropriétaire n'est pas identique et dépend des tantièmes détenus. A contrario, lorsque les désordres affectent une partie privative, la charge des dépenses afférentes incombe au seul propriétaire du lot privatif. L'administration des désordres de toiture L'organisation et l'administration de la copropriété sont encadrées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Aussi, les travaux sur les parties communes nécessités par des désordres de toiture tels que les fuites et infiltrations sont soumis à des organes et procédures spécifiques. Le syndic est l'organe chargé de l'administration des immeubles de la copropriété et, plus particulièrement, celui-ci est tenu de pourvoir à leur conservation, à leur garde et à leur entretien. Il intervient spontanément ou sur les instructions pour le compte et au profit de l'Assemblée générale article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Aussi, il appartient à celui-ci de soumettre au vote de l'Assemblée générale de la copropriété les travaux à réaliser conformément à la procédure légale article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette demande est généralement accompagnée de trois devis relatifs aux réparations. Si elle est acceptée par l'Assemblée générale, le syndic peut alors engager les réparations. Toutefois, en cas d'urgence, comme c'est souvent le cas en matière de fuite de toiture ou d'infiltrations, le syndic a la possibilité de passer outre l'accord de l'Assemblée générale et de procéder à l'exécution de toute mesure conservatoire urgente et de toute réparation nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble de sa propre initiative. Il doit néanmoins faire ratifier celle-ci en convoquant immédiatement une Assemblée générale article 18 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. A défaut, un copropriétaire est en droit de ne pas honorer sa quote-part du montant des travaux réalisés. L'activité du syndic n'est pas sans risques pour celui-ci ou les copropriétaires. Sa responsabilité est susceptible d'être mise en cause dans le cadre de ses fonctions de conservation, d'entretien ou de sauvegarde de l'immeuble. Fuites, infiltrations et dégâts des eaux illustrations jurisprudentielles Qualification d'une toiture terrasse privative en partie commune CA de Versailles, 3 décembre 2007, n° 06/00244 M. J. acquiert plusieurs lots dans une copropriété, comprenant un appartement au 6ème étage donnant accès à une terrasse privative au 7ème étage qui sert de toiture à l'immeuble. Après un certain temps, il constate la présence d'infiltrations d'eau dans son appartement. Il décide alors d'en informer le syndic de la copropriété, ainsi que le syndicat des copropriétaires. Toutefois, ceux-ci ne daignent pas rechercher l'origine des infiltrations. Devant leur inertie, M. J. décide alors de demander une expertise judiciaire par la voie du référé. L'expert désigné rend son rapport quelques mois plus tard et préconise des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse. Ces préconisations sont acceptées par l'Assemblée générale des copropriétaires. S'estimant lésé, M. J. décide d'assigner le syndicat des copropriétaires en paiement des frais engagés pour les opérations d'expertise, la remise en état de son appartement et la dépose de dalles sur la toiture-terrasse. Le Tribunal de Grande instance accueille sa demande et condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de euros. Le syndicat conteste le jugement et interjette appel. Il reproche au Tribunal de grande instance de l'avoir condamné à indemniser M. J. du coût de la dépose des dalles de protection d'étanchéité, alors que ces travaux, concernant la terrasse privative, devrait être à la charge du seul propriétaire du lot. La Cour d'appel déboute le syndicat de ses prétentions en retenant que le syndicat des copropriétaires a approuvé les conclusions de l'expert concernant la vétusté de l'étanchéité partie commune de l'immeuble et la nécessité de la refaire. Responsabilité du syndic de copropriété CA Toulouse, 27 décembre 2005, "Syndicat de la Boucherie du Tarn" En 1992, un dégât des eaux intervient dans un immeuble en copropriété. Suite à la déclaration de sinistre, la compagnie d'assurance du syndicat des copropriétaires indique la prise en charge des dommages dans la limite du rapport d'expertise et sur présentation d'une facture. Après son passage, l'expert identifie que les infiltrations proviennent de la façade et transmet ses conclusions au syndic de la copropriété. Toutefois, en 1994, le syndicat indique à son assureur que la cause du sinistre n'a pu être supprimée en dépit de travaux commandés par le syndic. De 1996 à 2003, plusieurs dégâts des eaux sont signalés aux syndic, dont l'origine est identique. En 2004, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic de copropriété devant le tribunal d'instance en raison de sa carence à remédier aux infiltrations depuis de nombreuses années. Constatant l'ancienneté du désordre, la simplicité technique des réparations et l'absence du syndic aux convocations des réunions d'expertise, le tribunal retient la carence fautive de celui-ci et le condamne au paiement des travaux de reprise et à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Le syndic relève appel du jugement et conteste la carence fautive, en soutenant qu'il n'a commis aucun défaut d'entretien et qu'il a été depuis l'origine diligent. La Cour d'appel confirme la décision des juges du fond et retient la responsabilité du syndic. Incidences du non-respect de la procédure de convocation de l'Assemblée générale par le syndic Cass. 3e civ., 12 février 2003, n° Une importante fuite d'eau contraint le syndic de copropriété à prendre l'initiative de faire exécuter les travaux de réparation. Estimant que celui-ci n'a pas respecté l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire conteste le paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux. Le texte prévoit que si, en cas d'urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux de sauvegarde de l'immeuble, celui-ci doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Considérant qu'une fuite constitue bien une situation d'urgence au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel déboute le copropriétaire, le condamne au paiement d'une fraction des travaux et estime que, dans ce contexte, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l'exigence d'un devis préalable, ne sont pas une condition de validité de l'engagement. Le copropriétaire forme un pourvoi devant la Cour de cassation, laquelle casse l'arrêt de la Cour d'appel pour violation de la loi. Même en cas d'urgence, la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est exigée. A défaut, le copropriétaire peut refuser de payer sa quote-part des dépenses réalisées par le syndic pour réparer la fuite. A lire dans le même dossier Art. 19-2, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. Les versions de ce document 19-2 modifié, en vigueur du 14 décembre 2000 au 27 mars 2014 Voir 19-2 modifié, en vigueur du 27 mars 2014 au 1er janvier 2017 Voir 19-2 modifié, en vigueur du 1er janvier 2017 au 25 novembre 2018 Voir 19-2 modifié, en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 Voir 19-2 cette version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 avec terme au 1er janvier 2023 19-2 entrant en vigueur de manière différée le 1er janvier 2023 Voir Comparer les textes Revues liées à ce document

article 17 loi du 10 juillet 1965